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        房产证写娃名留下不少后遗症 要合理规避风险

        浏览次数: 日期:2019-08-21 10:32

        东北网8月21日讯 “父母之爱子,则为之计深远!”现在是一个全民都在讨论买房的时代,不仅年轻人都着急买房,连很多家长都在急着买房,想要给自己的孩子留下一点儿产业,也算尽到了做父母的职责。

        记者近期调查发现,我市很多父母在购房时为了节省税款和交易费用或是为了方便子女上学,会选择把房产登记在未成年子女的名下,但是,记者要特别提醒您的是,买房可以,但是最好不要在房产证上写孩子的名字,否则日后会有一堆麻烦事儿!

        如遇特殊情况需贷款孩子名下房产难抵押

        50岁的孙先生是我市一家私营企业的老板,2013年,由于种种原因他和妻子离了婚,后来又与现在的妻子组成了个新家庭。2015年末,孙先生的妻子生下一个男孩,老来得子,孙先生别提多高兴了。就在2017年,孙先生在和朋友聚会的时候,了解到自己的好几个朋友都在广西买了房子,并且说当地的环境非常不错,房子也有上涨的空间,他也有些动心,想在广西买房。

        不久,孙先生专门飞到广西,花50多万元买了一套公寓。房子是买了,可是这房子最后落在谁名下呢?孙先生一时没想好,回来和妻子一商量,夫妻俩想,最终财产都是给孩子留的,不如就把这房子直接落到儿子名下,省得以后还涉及遗产税或其他问题。于是,夫妻二人就把新购置的房产落在了未成年儿子的名下。

        可是,天有不测风云。从去年年末开始,孙先生的企业就遇到了危机,运转艰难,出现了拖欠员工工资的情况。前不久,企业更是内忧外患,急需资金注入进行周转,无奈之下,孙先生把在自己名下的3套房产都抵押给银行进行贷款,尽管如此,资金还是不够,无奈,他想到了自己在广西还有一套房子,也可以抵押。

        可是,银行要求抵押时办理监护人保证书公证及抵押贷款合同公证,孙先生为此专门跑到公证处咨询。公证员表示,房产在孩子的名下,这种情况他们无法办理公证。

        黑龙江庆泰律师事务所的徐振国律师指出,根据《民法总则》第十九条规定:“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。”根据《民法总则》第三十五条规定:“监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。”6岁的女儿是该房屋的所有权人,张先生夫妻俩作为其监护人,将房产抵押贷款是用于资金周转,而非用于孩子的学习和生活,因此无法办理公证。并且,有的银行也根本不接受未成年人名下的房产作为贷款抵押物。

        产权人是6岁儿子无法报销物业费取暖费

        42岁的张先生是我市一家国企的员工,考虑到儿子上初中的问题,他和妻子花60多万元买了东风新村的一处学区房,两人考虑到如果落在自己名下,以后房屋转给孩子,还要办理手续,而且还要花不少的钱,于是,就把房子落在了6岁儿子的名下。

        但是,张先生向单位申请报销这套房子的取暖费和物业费时,却被单位告知,因这处房产的产权人并不是张先生的名字,所以不能报销。

        张先生回家一算,自己买的这套房子,一年的取暖费和物业费就要4000多元,如果房子今后留给孩子,10年的取暖费加物业费就要4万多元,这些钱都要夫妻俩自己负担。如果房子落在张先生自己名下,即使未来自己老了,把房子转给孩子,手续费也就几万元,里外里一算,亏了!

        张先生想通过买卖或赠与的形式将房产转移到自己名下,却被告知办不了。

        黑龙江庆泰律师事务所的徐振国律师指出,根据《民法总则》第二十条规定:“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。”同时,根据《民法总则》第三十五条规定:“监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。”也就是说,张先生作为儿子的监护人,不能轻易处理儿子的财产,除非是为了维护儿子的利益。而张先生将房产变更回自己名下显然不是用于儿子的学习和生活,而是为了报销物业费和取暖费,所以无法办理相关公证。

        子女成年再购房需要多交不少钱

        2009年,家住让胡路区的李先生在自家小区附近购买了一处房产,并在房产证上写上了自己和15岁儿子的名字。10年时间过去,儿子大学毕业,并已经参加工作,而且即将要结婚开始独立生活。

        要结婚就涉及买房子,儿子和女朋友看上了一套新建的135平方米的高层住宅,由于房款总额比较高,俩人决定贷款购买。可是在与售楼处销售人员深入交流的时候,他才知道,因为父亲当年有一处房产落在自己名下,如今自己买房就是购买第二套房,不能享受首套房的优惠政策。

        此时,李先生也非常犯愁,他想把儿子的名字在房产证上去掉,但根据房产政策,共有房产一方想去掉自己的名字只能通过买卖或赠与的方式过户到另一方的名下,而这又涉及一笔不低的费用。

        李先生没想到,自己当年因为爱孩子加上了孩子的名字,却给孩子带来了不必要的麻烦。

        黑龙江庆泰律师事务所律师徐振国指出,父母出资购房,将房产登记在未成年子女名下视为对未成年子女的赠与,未成年子女是房屋的所有权人。子女成年之后再去买房,就会被认定为是第二套房,会有利率上浮或首付增加、交易契税增加等不利影响。

        房产落子女名下利弊皆有要慎重

        黑龙江庆泰律师事务所律师徐振国指出,实际生活中,有很多成年人将房产落在自己子女的名下,有些甚至是落在未成年子女的名下,那么不将房产落在自己子女名下好处有哪些?

        首先,能够省一部分过户税费。房产证上写子女的名字,等父母年老时不用担心如何把房子过户给子女,过户的繁琐手续也可免了;更不用去操心赠与、继承和买卖三种方式哪一种更省钱;如果实施遗产税的话,这笔费用也可以省了。

        其次,是增加儿女保障。如果是未婚女儿,有套房子会让其更加自信,万一以后婚姻不顺也可无所畏惧,如果是未婚儿子,那房产自然是更重要了。

        但任何事情都有两面性,房产证上写子女的名字,有好的一面,当然也会有不好的一面。徐振国律师指出,房产证上写子女名字不好的地方主要有以下几点:

        1.子女再次购房税费高、房产税可能增加。

        很多房产调控政策大多都涉及了“限购”或者“限贷”,如果子女已有一套房产,日后自主购房的时候就属“二次购房”,相应的首付、税费、贷款利率都会上调,子女的负担也会相应增加。

        2.目前,国家正在酝酿征收房产税,因此子女婚后买家庭第二套房时可能交房产税,若子女在未成年时和父母共有2套房产,且面积较大,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,成年后孩子可能会需要支付一大笔的房产税。

        3.父母离婚,房子拿不到。

        如果父母日后离婚,子女未成年,此套房子不属于夫妻两人的共同财产,一般情况是,小孩归谁抚养,谁就有权管理此房产三分之二的价值,若房产证上只有子女名字没有父亲/母亲名字,父亲/母亲很可能拿不到房子的一分钱。

        4.房屋产权可能被子女配偶继承。

        如果子女在婚后不幸去世,即使是子女未成年时与父母共有的房产(婚前财产)也要进行分割与继承,其继承人不仅是父母、还有配偶,因为此时配偶也是第一顺序继承人。

        5.转卖比较麻烦。

        房产证上加子女名字,房产转让抵押就会很麻烦。只有涉及子女利益才可以处置此财产,比如治病、出国留学等,另外,出售房产的款项只能用来抚养未成年子女。若今后子女提出异议,法律会认为父母侵犯了子女的合法利益,父母还要承担法律责任和赔偿责任。房产转让和抵押程序也会变得很复杂,需要各种证明、手续。

        一定考虑周全合理规避风险

        不动产证上的产权人写未成年子女名字前,一定要慎重考虑,是否将来会有抵押贷款、出售、报销取暖费和物业费或购买二套房等需求,明确了解其中的法律规定及各项限制条件,衡量其中的利弊和自己的承受能力,不要图一时之快,留下后悔与麻烦。

        房产证上写子女名字会有一些风险,如果您一定要把房产证上写子女名字,为了降低风险,可以选择以下方法:

        一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。

        二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,这样,即使子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,计税量将极其有限。

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